Woonkansen in de bestaande stad

Stadszaken | 25.02.2025 | Terugblik

Verslag Camiel Hendriks | Foto's Anne Hopman

De komende jaren maakt Nijmegen grote stappen in de woningbouwopgave door flink te bouwen op plekken als Kanaalzone-Zuid en het Stationsdistrict. Logisch, want daar is nog veel ruimte, maar ook bestaande gebouwen in de stad bieden veel kansen voor nieuwe woonruimtes. Daarom besprak ACN met architect Sanne van Manen en econoom Esther Geuting de potentie van de bestaande woningvoorraad in het vinden van een antwoord op de wooncrisis.

Sanne van Manen, initiatiefnemer Platform Woonopgave, opende de avond met een presentatie over het benutten van bestaande stad en het terugbrengen van de menselijke maat in de woningmarkt. Van Manen benadrukte dat het gangbare credo 'bouwen, bouwen, bouwen' een te eenzijdige benadering is, gezien alle uitdagingen op het gebied van CO2-uitstoot, drinkwatertekort, stikstofproblematiek, waterkwaliteit en netcongestie.

Een miljoen woningen

Van Manen bekritiseerde de vercommercialisering van de woningmarkt, waar woningen steeds vaker als ‘product’ worden gezien in plaats van als een thuis. ‘Door stijgende huizenprijzen is inmiddels slechts drie procent van het woonaanbod betaalbaar voor is 37,5% van de huishoudens. Zij zijn veelal aangewezen op slecht geïsoleerde, dure huurwoningen.’ Het gevolg: geen hypotheek maar wel hoge maandlasten, wat de woningmarkt steeds schrijnender tot een aanjager van ongelijkheid maakt.

Omdat de bouw door stikstof en netcongestie op slot zit, ligt het antwoord op de wooncrisis volgens Van Manen niet bij nieuwbouw in het weiland, maar in het beter benutten van de bestaande stad. Leegstaande gebouwen en ruimtes, en het herindelen van bestaande woningen bieden een enorme potentie voor nieuwe plekken om te wonen. Volgens berekeningen van Platform Woonopgave zou er ruimte zijn voor één miljoen extra woningen, zonder ook er ook maar een in het weiland te bouwen.

Koppelkansen

Nieuwe woningen creëren in de bestaande stad heeft volgens Van Manen veel maatschappelijke meerwaarde: het draagt bij aan gemeenschapsvorming, benut bestaande infrastructuur en is goed voor de lokale economie. Bovendien biedt het een oplossing voor andere urgente opgaves, zoals de energietransitie, de verduurzaming van woningen en het tegengaan van eenzaamheid.

Van Manen noemde het ombouwen van leegstaande winkelcentra en garages, het ontwikkelen van dakdorpen om hittestress tegen te gaan en het toevoegen van collectieve woonvormen aan bestaande buurten om ontmoeting te stimuleren. Ze pleitte hierbij wel voor andere beheersvormen zoals de wooncoöperatie – waarbij de gecreëerde woningen collectief bezit blijven – zodat de woningen betaalbaar blijven.

Optoppen als kansrijke strategie

Esther Geuting, directeur innovatie bij Stec Groep, vervolgde de avond met een pleidooi voor optoppen aan de hand van concrete cijfers en scenario’s. Geuting benadrukte net als Van Manen dat vijftig procent van de huishoudens uit eenpersoonshuishoudens bestaat en mensen eerder te groot dan te klein wonen. Nieuwe woningen zijn dus nodig vanwege huishoudensverdunning, waarbij het beter benutten van bestaande woonruimtes – door bijvoorbeeld te splitsen – ook een belangrijk agendapunt is.

In de tweede helft van haar presentatie ging Geuting verder in op optoppen – het toevoegen van extra woningen bovenop bestaande gebouwen – als een heel effectieve manier om snel extra woningen te realiseren. Uit een onderzoek van Stec Groep bleek de potentie van optoppen goed te zijn voor zeventien procent van de totale woningbouwopgave. ‘Tot 2030 kunnen hiermee 100.000 extra woningen worden gerealiseerd met minimale inspanning en maximale impact. Er heerst nu nog wat angst voor het idee van optoppen vanwege de mogelijk complexe bouwprocessen, waardoor het meer tijd en moeite zou kosten dan nieuwbouw.’ Daarom stelde Geuting voor om optoppen als een product te benaderen en niet als losstaande projecten, door het bouwproces te standaardiseren. Met modulaire bouwtechnieken wordt optoppen zo behapbaar én betaalbaar.

Hoe gaan we dit doen?

Geuting vervolgde dat optoppen voor woningcorporaties een bijzonder kansrijke strategie is, omdat zij veel woningen bezitten en daarbinnen op zoek kunnen gaan naar vergelijkbare casussen. In Nijmegen zijn momenteel al 5.600 woningen geschikt om direct opgetopt te worden, waarvan de eerste woningen al over tweeënhalf opgeleverd zouden kunnen worden. Geuting sloot zich aan bij het pleidooi van Van Manen om op zoek te gaan naar koppelkansen: juist nu is het moment om optoppen samen te pakken met verduurzamingsopgaves van bestaande corporatiewoningen. Als we die kans missen – en alle daken al vol liggen zijn met zonnepanelen – dan is optoppen eigenlijk niet meer interessant. Wacht er dus niet mee, drukte Geuting op het hart.

Woningdelen

Vervolgens gingen Van Manen en Geuting in gesprek met Jeanneke Bosch, beleidsadviseur bij Talis, en Arno Koldenhof, concernmanager Stadsontwikkeling bij gmeente Nijmegen. Onder leiding van gespreksleider Dave Willems gingen ze dieper in op optoppen en woning splitsen in Nijmegen. Door grote NOVI-sudsidies op belangrijke gebiedsontwikkelingen in Nijmegen en de bijbehorende deadlines richt de gemeente richt zich momenteel nog weinig op deze twee manieren van verdichten, vertelde Koldenhof. Maar de ambitie om dat wel te doen die is er wel.

Bosch vertelde dat er vooral in Dukenburg veel onderbewoning is, waar veel minder mensen wonen dan waar het stadsdeel voor gebouwd is. Meer woningen creëren door kadastraal te splitsen is echter ingewikkeld en kostbaar. Talis richt zich nu vooral op woningdelen – oftewel zacht splitsen – waarbij woningen zonder ingrijpende bouwkundige aanpassingen in twee afzonderlijke wooneenheden worden opgedeeld, met een aantal gedeelde ruimtes. Dan houden ze dus wel dezelfde voordeur, waardoor het recht op huurtoeslag vervalt. Daarom verhuren wij deze gedeelde woningen momenteel alleen aan woningzoekenden met een inkomen van 120% boven het sociaal minimum, vertelde Bosch. Maar door het simpele proces realiseren we zo wel één nieuwe woonruimte per week.

Grote stappen maken

Hoe kan de schaalsprong voor optoppen, maar ook voor splitsen, gemaakt worden die Geuting in haar lezing bepleitte? Van Manen vertelde dat de financiering van dit soort projecten nog een groot struikelblok is. Momenteel zijn woningcorporaties en private investeerders nog de enige partijen die investeren in dergelijke projecten. Koldenhof vertelde dat de gemeente ook zoekt naar woningen om te splitsen en op te toppen, voor bijvoorbeeld studentenwoningen, maar dat het implementeren op grote schaal nog moeilijk is. Een grote belemmering in het woonbeleid is, zoals ook het geval is bij het woningdelen van Talis, is dat één voordeur wordt geteld als één huishouden. Dat betekent dat de bewoners niet alleen huurtoeslag mislopen, maar ook door de kostendelersnorm gekort kunnen worden op hun uitkering. Als we de potentie van de bestaande stad écht willen benutten, moet de Rijksoverheid dus ook zijn steentje bijdragen door het woonbeleid onder de loep te nemen.

Dit programma was onderdeel van de themareeks ‘Habitat’. In het jaarprogramma 'Habitat' bespreekt ACN hoe Nijmegen zich ruimtelijk kan ontwikkelen tot een nabije stad die leefwerelden samenbrengt én sociaal duurzaam is ontworpen.

Woonkansen in de bestaande stad

Gerelateerde posts

Comments