Interviewserie 'De rechtvaardige stad'
Tekst: Mieke Dings | Foto's: AM
ACN staat dit jaar in het teken van ‘PLEK: plaats maken voor de rechtvaardige stad’. Maar wat is een rechtvaardige stad en hoe werk je hier aan? Deze vragen stellen we aan een aantal stadsmakers en denkers. Dit keer praten we met Anouk Reintjens, ontwikkelingsmanager en thematrekker ‘Inclusieve Stad’ bij gebiedsontwikkelaar AM.
“De inclusieve stad is nogal een containerbegrip geworden”, brandt Reintjens los. “Wat AM betreft gaat het er om dat een stad divers is, betaalbaar blijft voor al haar bewoners en met name dat iedereen zich er thuisvoelt. De inclusieve stad is geen abstract gegeven maar een continu proces van het goed inschatten van belangen. Mensen maken de stad. Een belangrijk uitgangspunt is dat we voldoende ruimte creëren voor uiteenlopende groepen. Er is dus een zekere mix van bevolkingsgroepen en functies nodig, maar die mix hoeft niet overal te zijn. Liever niet, zelfs. Een inclusieve stad mag best exclusieve buurten hebben, zolang die niet te groot worden. Juist de combinatie van hele verschillende buurten maakt een stad interessant. Denk aan Amsterdam. Oud-Zuid werkt omdat er andere buurten naast bestaan. Als iedere buurt dan voorzieningen heeft die ook stedelingen uit andere buurten trekt – zoals een theater, een markt of een zwembad – dan is dat een ideale plek voor ontmoeting en verbinding.”
“Een inclusieve stad mag best uit exclusieve buurten bestaan”
Om die reden werkt AM als gebiedsontwikkelaar graag aan wat grootschaliger projecten. Reintjens: “een gebiedsopgave biedt ons meer flexibiliteit om zelf een mix te creëren dan wanneer we voor slechts één plot een programma krijgen voorgeschreven”, aldus Reintjens. Daarbij verwijst ze vooral naar Amsterdam, waar de gemeente nu overal de 40-40-20 eis – 40 procent sociale huur, 40 procent middeldure huur en koop en 20 procent vrije sector – toepast. “Op zich is het heel goed dat die percentages er nu liggen. Zo blijft de stad divers. Vraag is alleen hoe rigide je ze toe wil passen. Wat ons betreft zou je ze over een groter gebied moeten kunnen verevenen. We denken dat een stad daar beter van wordt.”
Sowieso vindt Reintjens dat het op het moment veel te veel over wonen alleen gaat. “We zitten niet alleen in een wooncrisis. We zitten in een ruimtecrisis. Vraag is wat je nog gaat bouwen. Met alleen woningen kom je er niet. De bewoners moeten straks ook naar hun werk, naar school, sporten en wie weet wel naar een ziekenhuis. Daar komen ze niet vanzelf. Dus als we nu te weinig aandacht aan werken en voorzieningen besteden, hebben we straks ook een mobiliteitsprobleem. Vraag is ook hoe je ze voldoende groen en goede openbare ruimten biedt. Daarom drukken we overheden ook zoveel mogelijk op het hart om vooral verder te denken dan wonen alleen en verder dan het hier en nu. We hebben in het verleden genoeg monofunctionele woongebieden gemaakt om te weten dat het anders moet.”
Bewustwording
Reintjens pleit voor een mentaliteitsverandering: “We moeten veel beter nadenken over de manier waarop we wonen. We bouwen nog steeds vooral voor de starters en jonge gezinnen, terwijl de samenleving er tegenwoordig toch heel anders uit ziet. Dan hebben we toch ook andere woningen nodig? Mensen worden ouder en leven langer met ongemakken thuis. Nu blijven ze vaak eindeloos in hun eengezinswoning hangen. Maar ik ben ervan overtuigd dat als we deze groep goede alternatieven in hun buurt bieden, dat ze wel interesse hebben. Daarmee brengen ze een verhuisketen van 2,9 (dat wil zeggen een serie van 2,9 aaneengeschakelde verhuizingen, red.) op gang en maken ze onder andere plaats voor jonge gezinnen.” AM hoopt die alternatieven te kunnen bieden en daarmee oude en nieuwe woonwijken ook wat leeftijdsopbouw betreft diverser en levendiger te maken.
“Met alleen woningen kom je er niet”
Reintjens: “het is een stuk bewustwording. Ik denk dat we meer na moeten gaan denken over de manier waarop we willen wonen. Niet iedereen hoeft altijd maar groter namelijk, integendeel. Het zou goed zijn als mensen op bepaalde momenten in hun leven – bijvoorbeeld als de kinderen het huis uit gaan of ze richting pensioenleeftijd gaan – gaan nadenken over hoe ze de rest van hun leven willen wonen en wat ze nou werkelijk nodig hebben. Dan zijn ze vaak nog mobiel genoeg om te verhuizen.”
Burgerjury
AM ontwikkelde inmiddels op basis van onderzoek al verschillende nieuwe woonconcepten, voor zowel jongeren als ouderen. Nieuwste loot aan de stam is Let’s live, een woonconcept voor mensen met een lichte zorgbehoefte, die niet meer zelfstandig kunnen wonen maar ook niet naar een verzorgingstehuis hoeven. Let’s live biedt hen alle zorg dichtbij, midden in een normale woonwijk die op zijn beurt weer van de voorzieningen kan profiteren. Het startschot voor het eerste Let’s live project in Hillegom is recentelijk gegeven. Reintjens verwacht meer interesse. “Mensen hebben voorbeelden nodig. Als je niet weet hoe het anders kan, weet je ook niet waar je naar moet vragen”.
“Als je niet weet hoe het anders kan, weet je ook niet waar je naar moet vragen"
Goede hoop heeft ze wat dat betreft op de toenemende burgerparticipatie. “Vorig jaar wonnen we een tender voor woonblokken aan het Vreeswijkpad in Amsterdam Zuidoost. Daar was sprake van een burgerjury, naast de professionele jury. Wij hadden in ons ontwerp enkele meergeneratiewoningen ingetekend. Volgens de gemeente was hier geen behoefte aan. Maar de burgerjury dacht daar heel anders over! Nu komen er dus ook enkele meergeneratiewoningen in dit project. Wat mij betreft een heel mooi voorbeeld dat mensen – zeker met voorbeelden erbij – goed weten waar behoefte aan is.” De intensiteit van de burgerparticipatie bij AM verschilt nu per project en gaat van crowdsourcing tot cocreatie (dit laatste onder andere bij Vijverpark Overveen, red).
Vreeswijkpad: burgerparticipatie en impressie | Beeld: AM
Handen ineen
Volgens Reintjens moeten overheden, corporaties en ontwikkelaars veel meer gaan samenwerken om de vernieuwingsslag te maken. Reintjens: “we zijn op het moment enorm afhankelijk van gemeenten en gemeentelijk beleid. De corporaties, die vroeger eigenlijk altijd heel goed wisten wat er speelde in een wijk en waar behoefte aan was, zijn uitgehold en mochten zich lange tijd alleen nog met hun sociale taak bezighouden. Ontwikkelaars hebben die rol niet voldoende over kunnen nemen. Om de opgaven van nu daadkrachtig op te pakken, is wat ons betreft een hernieuwde samenwerking nodig, waarbij ieder zijn eigen kracht inzet en we elkaar kunnen aanvullen.”
Dat hoeft niet altijd op de klassieke manier. Reintjens: “we merken dat gemeenten regelmatig last hebben van onderbezetting, waardoor projecten lang stil blijven liggen. Dan kan het zinvol zijn om andere samenwerkingsafspraken te maken, waarbij je dan ook vastlegt wat je tegen welke prijs van een ander overneemt; een projectleider in ruil voor korting op de grondprijs bijvoorbeeld. ViaKritieke Prestatie Indicatoren (KPI’s) kun je alles precies vastleggen”. Reintjens: “sowieso zijn wij altijd bereid om onze financiële exploitatie op tafel te leggen en daar het gesprek over te voeren”.
Wantrouwen
Tegelijkertijd merkt ze dat er meer wantrouwen jegens ontwikkelaars is. Reintjens: “de hoge grond- en bouwprijzen helpen daar natuurlijk niet bij. En ja, natuurlijk willen wij dan ook nog eens geld verdienen. Maar het gaat ons om meer dan dat. AM is een ontwikkelaar met een groot maatschappelijk hart. We willen projecten en gebieden maken die daadwerkelijk functioneren. Ik durf zelfs te stellen dat we maatschappelijke impact belangrijker vinden dan een hoger rendement.” Ze wijst daarbij ook op het fonds dat AM aan het opzetten is om zo ook op de lange duur bij ontwikkelingen betrokken te blijven.
“Ik durf zelfs te stellen dat we maatschappelijke impact belangrijker vinden dan een hoger rendement.”
Dat AM haar rol wellicht beter moet communiceren, neemt ze ter harte. Reintjens: “Veel mensen hebben geen idee wat een ontwikkelaar nou eigenlijk doet. En dat is ook niet zo raar; het is echt een heel klein wereldje. Tegelijkertijd is het wel een wereldje dat nogal een stempel op ieders leefomgeving drukt. Sinds een paar jaar proberen we kinderen meer in contact te brengen met ons vak, niet alleen via scholen, maar ook via Jinc, de IMC weekendschool en ons recent gelanceerde AM kids. Zo hopen we de interesse voor ons vakgebied én op den duur ook onze eigen inclusiviteit te vergroten.”
Comments